天津以207萬居首，后面依次是北京、深圳、廣州、重慶

　　但無論如何，總算完成了這份近五年中國100城市的常住人口變遷統(tǒng)計表，雖然有個別空依靠公開渠道不太可能填上。

　　還有就是個別數(shù)據(jù)“怎么看都不象真的”的問題。

　　(3)城市外來常住人口占比將開啟下降通道

　　(1)很多城市將陸續(xù)出現(xiàn)無人接盤的情況。

　　(5)人口增長有限，房價上漲迅速的地方則要謹慎

　　33個城市五年人口凈增1902萬。這么說可能沒什么感覺。你就想象一下，24%的人口規(guī)模卻生出了一半多的孩子，或者全國一半多新生兒降生到了不到50萬平方公里的區(qū)域里……

　　現(xiàn)在看一下中國人口密度圖和超特大城市分布圖，是不是立刻有一點密集恐怖癥的感覺了？

　　人口是決定一地經濟決策最基本的數(shù)據(jù)，它的變動可不是房市、房價這么簡單。觀察一個城市常住人口的變化，我們可以得出很多有意思的結論——你的城市是在被拋棄還是正朝氣蓬勃；你的城市能容得下你的人生、抱負、理想……或者更直接點，如果你真的買了房，你的這筆人生最重要投資到底是不是劃得來。

　　而任何背離供需的人為干預往往意味著巨大的機會，所以對于這些地方而言，如果不是出現(xiàn)土地、住房超額供應的情況，那么有購房指標的人抓緊時間買房吧。那可能是你人生中最重要的一次投資。

　　5年后，北上廣深外來常住人口占比分別是37.2%、40.5%、38%、66%，深圳的數(shù)據(jù)變動最大最有意思，合理的解釋是，由于深圳落戶政策相對寬松，所以很多外地人變成了深圳人，即便深圳人口流入一直在增加，但有更多的人落戶了。

　　這是服從于某種大格局的系統(tǒng)性流動，它反過來也重塑了當代中國。說起內在原因，沒有誰比司馬遷那句話解釋得更貼切：天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。

　　比如，人口超過1000萬的超大城市中居然還有石家莊、保定、臨沂、南陽，和它們對標的可是北上廣深，再加上新一線天津、成都、重慶、武漢，還有老牌的哈爾濱。這樣的對比實在太違和了。

　　天津、北京、深圳、廣州、重慶、鄭州、成都、武漢、上海、長沙、石家莊都屬于過去五年增長超過50萬的。另外，還有最近十年出現(xiàn)百萬增長的地方，比如東莞、廈門，這樣的增長不是三五年可以消化的。它們都值得重點關注。

　　再比如，省會城市在本省人口總數(shù)不是第一的居然有十多個省份。最狠的是山東，省城濟南人口排名只能排在第6，難怪在山東考大學競爭那么慘烈。

　　要知道，讓中國愿意背井離鄉(xiāng)的地方、人們更愿意扎堆的地方，也往往意味著那里“利”多多——賺錢、換工作比較容易，財富積累不拿么費勁，房子升值更快，維持階層投入少……

　　2010年前后，由于外來人口的大量涌入，而且很多人來了就留下了，就此奠定了許多城市人口結構。以一線城市為例，2012年北上廣深外來人口占比分別是37.4%、40.3%、36%、72.7%。

　　(1)中國人越來越不喜歡遷移了

　　世界經濟發(fā)展歷程已經證明，系統(tǒng)性的人口大規(guī)模流動往往和“大事件”相依相偎。過去三十年，這種流動在中國創(chuàng)造了人類歷史上最長的高速增長、當然還有令很多人抱怨的高房價時代。

　　這類城市有廈門、蘇州、南京、珠?！?/p>

　　新疆、西藏情有可原，人家地廣人稀，內地的很多抽樣統(tǒng)計方法在這兩地不適用，但吉林、湖南的幾個城市到底是什么情況：一個干脆注明經濟數(shù)據(jù)使用戶籍人口，一個干脆也不說，但就是沒有。

　　人口數(shù)據(jù)，可以給人產生簡單、粗暴的直接沖擊。

　　以蘇州為例，過去五年人口增長10.7萬，年均2.1萬，房價卻躥升至全國第14，最近一年漲幅44%?？梢钥紤]的因素有二，一歷史上的外來人口量還沒能完全消化，二是城市住房供地嚴重不足。如果這兩個因素都沒有，就要保持高度警惕了。

　　這些地方的人口增長，要么是因為回流，但更大的可能則是生孩子。全面放開二孩后，生孩子就是城市競爭力。這比一線城市的提供戶口、住房、搬家基金招攬人才還靠譜。

　　(3)房價走勢與人口變動出現(xiàn)嚴重背離的地方也值得關注

　　顯然，決定人口增減的主因不是自然增長，而是用腳投票。投的什么票？錢、機會、上升空間、教育、安全、便利等等。

　　大拐點在敲門了

　　這兩個省近些年有大量人口外流，莫不是一旦公開常住人口數(shù)據(jù)，面子上掛不??？ 　3

　　急速下滑的數(shù)據(jù)表明，越來越多的中國人準備定居了，不打算再四處折騰了。

　　過去5年，中國大陸增加了3565萬人。2011年的13.47億，到2016年底變成了13.82億，相當于新增一個加拿大、一個半澳大利亞的人口。

　　大多數(shù)情況下，人口增幅與房價漲幅正相關。人多的地方，需求旺盛，漲也正常；反之，如大連、溫州、長春、烏魯木齊這樣人口流失的地方，房價能維持低增長就不錯了。

　　當人口增長減緩，而且減緩的范圍還在擴大，那問題就出現(xiàn)了。這些城市里的房子今后還能賣給誰？如果再考慮到中國諱莫如深的“空置率”，那么這個問題就會被瞬間放大了。

　　人口凈增超過50萬以上100萬以下的有6個城市：

　　那房產舉例吧，關于房產，業(yè)界有一句話的經典秘笈：短期看政策、中期看供需、長期看人口。政策，普通人捉摸不住。

　　也就是說，中國的這些超特大城市中有小一半在2016年處于人口流失狀態(tài)。當然，這樣的測算只是幫助理解，沒那么精確。另一個數(shù)據(jù)更直觀，有39個城市2016年人口增加數(shù)少于過于五年平均的常住人口增加值。

　　流向：城市、大城市、一線城市

　　比如有一個省近五年人口凈增長為負。從2012到2014年，常住人口穩(wěn)定的每年增加1萬人，但到2015年，一年間凈減少9萬人，2016年還在繼續(xù)減少。這個省當年沒有重大災害，也沒有限制人口政策出臺。那兩個年增1萬，透著古怪。

　　查數(shù)據(jù)是一件痛苦且幸福的工作。數(shù)據(jù)易于獲得的程度基本和經濟發(fā)達程度正相關。前六七十個城市的數(shù)據(jù)，去到各地政府官網(wǎng)很輕易就可以查到，頂多就是不夠系統(tǒng)或不同來源的數(shù)據(jù)有沖突，需要你多翻幾個頁面，多做一點數(shù)據(jù)驗證。

　　不少一度出現(xiàn)人口負增長的城市近兩年出現(xiàn)人口回流的態(tài)勢。最典型的是哈爾濱，哈爾濱在2013年人口應過千萬，但在2014年后人口降到千萬以下，到2016年終于重回“超大”之列。

　　它就是人口數(shù)據(jù)。

　　(2)人口流入迅猛的地方可以重點關注

　　現(xiàn)在，我們終于可以試著回答一下：過去五年增加的三千多萬人究竟去了哪里；中國人比過去更愛“動”嗎；他們的流動究竟蘊含了怎樣的經濟邏輯，將會給個人以怎樣的啟示…… 　1

　　真正的秘密總是躲在幕后

　　人口數(shù)據(jù)則是現(xiàn)成的，只要不是今年買了，明年就想著賣，人口數(shù)據(jù)就已足夠。至于供需，說到底人口也是關鍵一個因素，只不過還得結合土地供應、開發(fā)完成度等等其他因素統(tǒng)一考量。

　　需要注意的是，北京、天津、上海2016年出現(xiàn)人口增長大幅下降的情況。由于這種下降屬于典型的政策因素，它只是暫時強行中止了大量需求，那就不排除這種需求在某個時候強勢反彈。

　　見下表(部分)：

　　把這3565萬個鮮活的生命化為人口統(tǒng)計上的數(shù)據(jù)，它們可不會老老實實按照自然增長率呆在原地。它們化為無數(shù)的1，參與到中國、也是世界最大規(guī)模的人口遷徙中去。

　　另外，有一些屬于數(shù)據(jù)難查到令人抓狂的。

　　對這四個城市，你只能感慨人家底子足夠厚，這四個城市的自然增長率幾乎秒殺所有一線。

　　2016年的自然增長率是過去11年中最高的，如果我們以稍低的5‰為基準，代入這100座城市，有38個城市人口凈增長數(shù)低于概略的自然增長數(shù)。

　　比如湖南、黑龍江、吉林、新疆、西藏五省都存在下轄市常住人口數(shù)據(jù)部分或全部缺失的情況。

　　人口增幅不錯，而房價卻長期低迷的地方，比如廣州、重慶、成都、西安、長沙……

　　再二十個城市，就要費些功夫。時間近一點的還比較好查，遠一點的就難了許多，需要用當年的一些若干文件、數(shù)據(jù)來還原，而且還出現(xiàn)了統(tǒng)計口徑不一致的情況。

　　最近二三十年，人往城里跑都是主旋律，但愿意跑的人正在飛速下滑，分水嶺就在2013-2014年。

　　這100個城市，過去五年人口增長超過100萬的有5個城市：

　　(4)城市化完成度低的地方可以適度關注

　　鄭州、成都(不含簡陽)、武漢、上海、長沙、石家莊

　　杭州、青島、阜陽、泉州、福州、保定、濟南、合肥、臨沂、信陽、南寧、烏魯木齊、西安、廈門、滄州、貴陽、菏澤、南昌、永州、邯鄲、邵陽、大連

　　眼下，正是這個數(shù)據(jù)告訴我們，大變局在敲門了。

　　以西安為例，過去五年新增人口31.9萬，人口增長呈加速態(tài)勢，而過去一年的房價卻出現(xiàn)了負增長。西安是西部少有的復合型城市，產業(yè)配置合理，人才流入層次較高。房價出現(xiàn)負增長在正常情況下無論如何都難以理解，只能將之歸因于政府的人為干預。

　　今天我們只說人口因素。從人口看房產，大體可以判斷中國樓市繁榮整體上已到尾聲。

　　中國超大、特大城市中，大眾搬場公司，有一些農業(yè)人口占比比較高，城市化程度低的，主要集中在河南、河北、山東等傳統(tǒng)農業(yè)大省，以及近些年實現(xiàn)了自我擴張的城市，比如合并了簡陽的成都等。

　　紙面上的秘密

　　2009-2011年是人潮洶涌的年份，當年排名前13的城市人口凈增高達2137萬人，超過同期全國的新增人口，那樣的遷移規(guī)模有一種空前絕后的感覺。

　　你可以不相信絕大多數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但這個數(shù)據(jù)不太會說謊。

　　(2)人口遷移分散化趨勢明顯

　　相比較而言，2011-2016年，人口凈增超過100萬的城市下滑到5個。越來越多城市進入接納外來人口最多的排名榜中，人口凈增在25萬至100萬之間的增加到28個，有一些迅速上升為人口大城，比如石家莊、長沙、杭州，有一些則逐漸淡出，比如東莞、佛山、廈門。

　　為了盡可能弄明白統(tǒng)計學意義上的三千多萬人究竟去了中國哪里，我首先選擇了人口500萬以上的特大、超大城市，在人口流向中，它們從來都是最大塊頭的磁鐵；同時為了觀察得更全面，又追加了人口低于500萬的省會城市、特區(qū)城市，作為區(qū)域中心城市，它們的吸附效應絕對不容小覷。沒想到的是，正好湊了100整。

　　人口數(shù)據(jù)重要，是因為它直接決定了需求，在很多層面影響供需基本律，大眾搬場，并產生一連串的連鎖反應。城市人口變化既然是“利”塑造的，那么它就可以在很多我們最關心的問題上給出趨勢性的相對準確的判斷。

　　未來若干年，大城市消化外來常住人口的速度將會加快，新外來人口的增長可能趕不上城市簽發(fā)戶口本的速度。 　4

　　這些地方提升城市化水平就能創(chuàng)造大量需求，如果人口居然還在增長，那就意味著機會。

　　2009-2014年，有13個城市人口凈增超過100萬，人口流動集中在少數(shù)一線城市、區(qū)域中心城市。

　　有城市被選擇，自然就有城市被拋棄的。

　　過去五年，核心城市中出現(xiàn)人口負增長的也有8個，人口下降最大的也是一個超大城市。人口凈流出城市集中在傳統(tǒng)農業(yè)大省以及東北老工業(yè)基地。這大概也是某種輪回。 　2

　　人口凈增25萬以上50萬以下的有22個城市：

　　有一些是因為超乎日常經驗、想象之外而造成的。

　　最后十幾個城市的數(shù)據(jù)，就是一種折磨。要么根本沒有，比如拉薩、長春個別年份的數(shù)據(jù)，完全不按照官方標準來——宏觀經濟數(shù)據(jù)很早就要求使用常住人口，但依然有地方頑強的使用戶籍人口，或者混用；要么，完全沒影子，需要你自己去搜集官方的相關數(shù)據(jù)進行推演，比如湖南永州、邵陽、烏魯木齊、哈爾濱……

　　2014-2016，排名前13位的城市人口凈增只有543萬。僅僅4年時間，中國人口遷移規(guī)模下滑速度之快，超乎想象。