“阿里挑頭建網(wǎng)，蘇寧吹角更名，京東融資分麾下炙，電商弦翻熱鬧聲。殺場新點兵，自建倉儲飛快，物流地產(chǎn)弦驚……”縱觀近一段時間的電商圈可謂是熱鬧非凡：阿里巴巴牽頭建設物流骨干網(wǎng)；京東商城完成新一輪約7億美元的融資；蘇寧電器更名為“蘇寧云商”。阿里、京東、蘇寧三大電商正在上演電商界的新版“三國演義”。然而，在各大電商三國競賽角力的背后，還有一場“資本游戲”的競逐，那就是電商大佬在物流地產(chǎn)與自建倉儲之間的游離與纏繞。
    尤其是近日京東獲得7億美元的融資，其強大的融資能力背后，也讓我們看到了利用倉儲融資的威力。在電商蓬勃發(fā)展的刺激下，國內倉儲物流園供不應求，平均租金呈明顯增長。
倉儲問題凸顯
    初步統(tǒng)計，上海、北京、廣州、成都4大城市，甲級庫40%都是由電子商務占用的。“中國本身的倉儲設施比重少，土地供應越來越緊張了，尤其是好的區(qū)位，大家都有體會。北、上、廣這樣的地方獲得大面積的物流設施空間也變得越來越困難，租一個合適的倉儲也是非常難的。”一家大型電商企業(yè)負責人說。電子商務快速發(fā)展，倉儲供應量上不來的時候，產(chǎn)生了一個供不應求的現(xiàn)象。“現(xiàn)在你要在中國一線城市找2萬~3萬平方米的倉儲設施，根本找不到了。”他說，“而且隨著業(yè)務不斷做大，換大庫的壓力接踵而來。”
    物流倉儲設施供不應求使一線城市倉庫租金不斷上漲，持續(xù)高位運行。去年3月，中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的物流“國九條”政策落實情況的調查報告顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市倉庫平均租金全國最高，超過25元/月/平方米，部分倉庫平均租金已超1元/天/平方米，接近新城市場商超賣場的租金水平。而據(jù)國際知名房地產(chǎn)顧問公司戴德梁行去年11月底發(fā)布的一份報告顯示，過去一年間上海部分區(qū)域的物流園租金上升了85%。足見倉儲問題現(xiàn)在有多熱。
    然而，與“白熱化的倉儲”形成對照的，是在一些城市、區(qū)域想拿下一塊倉儲用地十分困難，使得這些地方倉儲市場更為緊張。電商行業(yè)觀察家魯振旺分析認為：“大多數(shù)熱點城市的政府對物流用地的控制普遍較緊。”他解釋說，“一線城市或經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)政府對倉儲物流園的供地其實不多，企業(yè)也很難拿到這類用地。原因是物流倉儲對稅收貢獻較低，從地的供應上，政府更傾向于工業(yè)企業(yè)。就現(xiàn)在上海的話，能夠有這種物流用地賣給電子商務企業(yè)的，僅僅是嘉定、青浦等幾個區(qū)才有。”一線城市政府物流用地供應積極性總體并不是很高，因此就阻礙了電商企業(yè)租賃或投資購買倉儲用地，進行擴倉。
    “在可見的將來倉儲物流市場將維持供不應求狀態(tài)，租金也將穩(wěn)步上升。倉儲物流市場租金持續(xù)上漲的背后其實是土地供應不足。”魯振旺認為。
    受此影響，全國各地市場需求的快速增長拉動倉儲物流逐步升溫，越來越多電商企業(yè)開始買地自建倉儲板塊，或大規(guī)模進入物流地產(chǎn)。除了對現(xiàn)實倉庫供應狀況不滿，對倉儲剛性需求外，土地增值、溢價等因素也導致物流地產(chǎn)“大躍進”。
押寶物流地產(chǎn)
    如果說客觀需求推動了物流地產(chǎn)熱潮席卷之勢，而當電子商務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯加快、巨大的商業(yè)潛力逐步顯現(xiàn)之時，越來越多的人開始意識到，行業(yè)的擴張必然要求物流地產(chǎn)等配套設施同步向前。而這正吸引越來越多的電商企業(yè)進入開始這場豪賭。
    其實很早以前，蘇寧電器 （現(xiàn)名蘇寧云商）就曾在物流地產(chǎn)領域橫沖直撞，直至今日，已經(jīng)悄悄成長為中國屈指可數(shù)的物流地產(chǎn)巨頭之一。而且全球最大的零售企業(yè)沃爾瑪，則直接掌管著一家物流地產(chǎn)巨頭——蓋世理集團，至今在全球建立自己的物流基地。
    在中國物流策劃研究院副院長李芏巍看來：“物流地產(chǎn)是新一輪爭奪的蛋糕！”
    他認為：“未來的商業(yè)發(fā)展是‘門店+網(wǎng)店+倉儲+配送’一體化的運作，這種一體化運作怎么協(xié)調需要物流基地。物流園區(qū)和物流地產(chǎn)能夠帶動產(chǎn)業(yè)集聚，對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻是很大的！”
    而物流資產(chǎn)的價值與潛力也因為京東商城7億美元融資的落地得到驗證。有業(yè)內人士透露，京東商城本輪融資采取的方式跟之前多輪融資都不同，最大的可能是用物流資產(chǎn) （物流倉儲和地皮）做抵押融資。如果上述是事實，意味著京東商城開始利用物流倉儲體系進行針對性融資。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2009年起，京東商城開始在全國密集購買倉儲用地，目前持有的土地約為2000畝，且京東商城在倉儲上的投入已經(jīng)不是小數(shù)目。物流倉儲體系已經(jīng)成為京東的一項重要“資本”。
    與京東的高調砸重金自建不同，阿里一直表示會部分自建倉儲或者與合作伙伴共建，或通過入股部分物流公司并與它們開展倉儲方面的合作。2011年年初，阿里巴巴集團便斥資千億大規(guī)模建設倉儲物流環(huán)節(jié)，并將其倉儲定位為“專業(yè)的物流地產(chǎn)商”。
    易觀國際電子商務咨詢中心總經(jīng)理馮陽松接受記者采訪時表示，阿里巴巴不作為經(jīng)營主體去大量買地去做倉儲，而是一直強調去做輕模式，打造一個平臺——有專門的倉儲公司，也有第三方物流公司，把這些資源整合起來建立一個生態(tài)系統(tǒng)和規(guī)則。“然而要推動這個事情，假如沒有任何阿里巴巴的資金介入，大家對這件事情的信心和力度、速度方面都會打折扣。因此，阿里巴巴在某些點上以參股的方式，占一定股份。”根據(jù)阿里巴巴的設想，阿里倉儲將由阿里巴巴集團主導。
    今年1月23日，阿里巴巴與多家公司和機構達成戰(zhàn)略合作共識，計劃聯(lián)手建立中國智能物流骨干網(wǎng) （簡稱CSN）。而對CSN，更多的人相信，阿里巴巴的預期是控制物流地產(chǎn)樞紐和信息平臺，吸引專業(yè)的物流服務商與之合作，營造合縱連橫的業(yè)務“生態(tài)圈”。
    如果說電商的發(fā)展崛起是一群屌絲的狂歡，那么電商物流地產(chǎn)更多是一場豪強的盛宴。一方面是賭地價升值，因為土地的供應量是有限的，因此物流地產(chǎn)有升值的空間。另一方面，受電子商務發(fā)展火暴的影響，一些地方對大型電商企業(yè)還是比較歡迎的，這在一定程度助漲了電商拿地的欲望。
    電商的大量涌入導致物流用地成為熱炒對象。據(jù)魯振旺介紹說，在上海，物流用地在每畝50萬～60萬，不過獲得土地卻非常困難。由于政府把關較嚴格，對開發(fā)商資質以及項目的要求較高，拿到一塊物流用地通常需要花費一年半到兩年時間。
    面對電商的“大兵壓界”，一家傳統(tǒng)的倉儲企業(yè)經(jīng)理表示：“壓力肯定有啊，畢竟京東和阿里融資能力很強，傳統(tǒng)的倉儲物流企業(yè)將來的發(fā)展會非常嚴峻，但要分孰優(yōu)孰劣還為時尚早。”他告訴記者，“比如倉儲硬件設施、軟件，還有服務等，都還是未知數(shù)。”他調侃說：“那就要等到退潮后，看誰在裸泳！”
尋求發(fā)展模式
    在資本雄心攪動的倉儲擴張沖動下，除了拿地建倉的急先鋒——京東商城，卓越、當當、凡客誠品等也都不同程度地介入到物流倉儲的擴張中。在大干快上的盛世豪情下，國內物流倉儲設施的總體規(guī)模與水平固然在迅速提升，但業(yè)內人士也看出了其中的隱憂。
    無論是自建倉儲還是做物流地產(chǎn)，都不可能成為電商企業(yè)“私家樂園”。拿地、建倉之后，除了自用，要讓這筆投資產(chǎn)生收益，電商就得把自建倉庫再租出去，兼做開發(fā)商和房東，能否做到成功的角色轉換還是未知數(shù)，這在很多人看來充滿危險。
    而馮陽松認為：“從亞馬遜的例子看是可以的。京東商城自建倉儲未來一定會社會化的。從大的趨勢上電商未來一定是有這個容量的，這跟零售的總體規(guī)模是相對應的，社會化物流的需求市場是很大的。所以京東會做越來越重的自有倉儲，他是圍繞核心競爭力來做的延展服務，順帶著還可以把他的效率提升上去。”
    事實上，2012年，京東就已經(jīng)將物流體系對外開放了。其中，就包括對外出租了部分倉庫。據(jù)業(yè)內人士估算，按照22～25元/平方米計算，2012年約出租10萬平方米，全年僅收租金就有約3億元人民幣。
    李芏巍則更傾向于，“專業(yè)的人去做專業(yè)的事兒”。在他看來，電商純粹和物流脫離，對其來講是一種缺失；而如果電商全部把物流攬過來，排斥了第三方的存在，就缺少了物流社會化的價值體現(xiàn)。“最好的是電商和物流合作起來。比如目前在武漢的空港基地，排除了其他類型的企業(yè)入場，基本上圍繞電商和快遞為主體的公司合作運營。”
    他還強調，電商的發(fā)展和所產(chǎn)生的需求，在一定程度上正在倒逼傳統(tǒng)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)加速轉型。電商要求“四位一體”化的運作，因此，不應該再走傳統(tǒng)的物流園區(qū)模式。“例如有些物流園區(qū)板塊，目前已經(jīng)純粹是電商、倉儲、配送企業(yè)在做的，與常規(guī)的公路型的物流園區(qū)運作是有著截然不同的模式。”
    電商企業(yè)、快遞企業(yè)、倉儲企業(yè)，通過參股、合作、技術輸出等形式一起開發(fā)物流園區(qū)，已經(jīng)成為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的趨勢。而以電商物流為主題的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和物流產(chǎn)業(yè)基地建設目前已經(jīng)成為一項共識，但還需要充分挖掘合作空間。